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CIH中国学习中心解读房地产管理施工单位激励制

类别: 作者:CIH中国学习中心 来源:http://www.cihchina.cn/ 日期:2016-12-19 17:59人气:

房地产管理施工单位激励制技巧

       相较制造业,房地产行业的行业生产标准还不够精细和完备、管理不够成熟,施工单位的管理水平、建造水平参差不齐。

       因此,房地产公司为了吸引最优秀的施工单位,并充分调动施工单位积极性,尽量以更节约的成本、更有效率的方式生产出品质更好的产品,纷纷对施工单位采取了各种各样的激励措施,从奖金的设置方式来看,这些激励措施大体上可以分为两大类:“常规激励”和“专项激励”。

       行业“常规激励”做法介绍

1.调整工程款支付方式

调整工程款的支付时间、支付比例,主要是通过影响施工单位现金达到激励对施工单位的目的。通常用于特定工程管理目标的引导和约束,或推动重要工程管理手段的实施。

调整工程款的支付时间

为强化节点工期控制,将进度款的支付时点由按月、根据当月工程量支付调整为按节点工期、根据计划节点完成情况支付。

调整工程款支付比例

→扣留一定比例:为推动样板引路、成品保护等管理手段的落实,施工单位如果出现不执行样板引路或执行不到位,甲方据问题的严重程度,适当扣留一定比例的当期工程款,直至施工单位整改并达到甲方要求,再将扣留工程款支付给施工单位。

→浮动比例支付:为强化质量管理,将实测实量成绩与进度款支付比例挂钩,当施工单位实测实量成绩优异时,甲方可以超比例支付工程款,当施工单位实测实量成绩不好时,甲方扣留一定比例工程款。

2.从工程款中扣除罚金

对于施工单位或现场人员日常发生的不符合要求的行为、做法,根据问题的严重程度,处以适当的罚款,直接从进度款中扣除。这种方式的特点是执法灵活、奖惩及时有效,尤其适用于安全文明的管理。

出于法律、财务处理等方面的原因,要求施工单位现场交罚款,并且只有施工单位及时、如数交纳罚款后甲方才支付当期工程款,比直接从工程款中扣除罚款更便于操作。

3.从节约成本中提取奖金

这种激励方式设置的初衷是充分利用施工单位在技术、施工经验方面的优势,充分体现甲方的资源整合意识及“风险转移、合作共赢”的思想,最典型的做法是施工图审图和合理化建议。

风险转移—施工图审图

如果施工单位在施工图会审时,发现问题没有及时提出或未能发现问题,则后续因此造成的损失由施工单位承担。

合作共赢—合理化建议

在施工过程中,如果施工单位提出的工艺做法调整等任何与施工有关的、能够节约成本的合理化建议,一经采纳,按照节约成本的10% 给予施工单位奖励。

标杆房企“专项激励”做法介绍

1.及时激励

针对特定目标设置奖罚激励,当施工单位表现优秀时,可以获得相应奖金,当施工单位表现较差时,受到相应罚款处罚。

质量

→万科“优质优价”:合作施工单位,如果实测实量成绩达到98%,结算时最多可增加合同金额的4.5%。

→华润“毫厘”工程:为了有效促进品质提升,华润以50元/m2的激励力度,设立工程质量专项奖,从工程质量和项目管理两方面,在工程实施阶段和移交阶段对总包单位进行激励。

进度

→进度节点:对于开盘、主体封顶等关键节点工期,如果能够提前完成,施工单位可以获得相应奖励,如果拖延,施工单位将受到罚款处罚。

→万达——计划考核激励:根据计划节点完成情况对施工单位及施工单位项目经理进行考核,年度计划考核排名情况将影响施工单位下一年度投标中标数量及项目经理被选用资格。

安全文明

合同中约定,如施工单位所负责标段获得省级/市级安全文明工地的荣誉,甲方将额外支付施工单位一定金额的现金奖励。

组合激励

→碧桂园“创优100”: 为提高碧桂园品牌美誉度,建立可持续发展的核心竞争力。碧桂园以100元/m2的激励力度(根据项目业态的差异,激励力度略有不同),推行“创优100”激励措施。

2.合作激励

万科“优质优先、优质优价”激励措施

→合作施工单位,如果实测实量成绩达到98%,在下一次招标中享有优先中标权。

→合作施工单位,如最近一年过程评估成绩和年度评估成绩排名靠前,在招标时,可以享受0.5%-3%的经济标优先中标权。

供应商分级管理

通常将合作供应商(包括施工单位)分为战略、优秀、合格、待定几个级别,根据供应商的履约表现调整供应商级别,表现优秀则提升级别,表现不好则降低级别,在招标时,不同级别的供应商享受不同程度的优先权。

由于履约评估对供应商的评价相对全面,便于保证供应商的综合整体实力。供应商级别调整的连续性,有利于督促供应商维持一个稳步提升的状态。

3.品牌形象激励

精神激励主要是通过影响施工单位的行业声誉实现对施工单位的激励,对于规模比较大、品牌影响力比较大的房企来说,效果比较明显。

年度优秀供应商表彰大会

根据合作供应商年度表现,评选出年度优秀合作供应商,召开表彰大会、颁发荣誉证书。

战略合作供应商

万科每年公布战略合作供应商名单的行为,对施工单位来说是一种非常有效的精神激励。被作为行业龙头老大的万科“提名”为战略合作供应商,相当于向整个行业表达对施工单位整体实力的肯定,可谓“攻城略地,不费一兵一卒”。

标杆企业专项激励方式总结及建议

从激励对象、激励依据、激励形式、激励时间及激励力度几个方面对行业标杆企业专项激励方式进行总结,并对激励要素的设置给出原则性建议。

1.激励对象设置原则

→施工单位管理特点:在当前市场环境下,施工单位挂靠、以包代管的现象仍然非常普遍,因为将施工方看做一个整体进行激励,效果可能会不尽如人意,因此激励管理相对成熟的公司一般将施工方拆分为:施工单位、现场管理团队、各个施工班组三类主体,根据激励目的选取激励主体。

→直接性原则:设置激励对象时,选取行为结果对激励目标造成直接影响的行为主体作为激励对象。例如,对于日常安全文明行为的管理,直接处罚现场人员的不规范、不符合要求的行为;关于质量的奖励,直接发放至现场管理团队和施工班组。

2.激励依据设置原则

→目标导向性原则:根据管理目标制定激励依据。

→明确性原则:当选用组合激励时,有时如果将激励依据设置得过于全面,看似面面俱到,实则没有重点,因此,笔者推荐尽量不使用组合激励,而是使用多个独立的单项奖,或者使用组合激励时,将重点目标的比重设置在40%以上。

→公平性原则:激励依据设立要保证各施工单位之间的可比性,例如毛坯交房和精装交房观感内容差异比较大,因此如果设立交付评估质量专项奖,建议将毛坯项目和精装项目分开排名,评选获奖标段。

→简洁易操作原则:激励依据最好可以直接从过程检查评估、年度评估直接获取。

3.激励形式设置原则

多样性原则:及时激励、合作激励、品牌形象激励三种激励方式适用的激励对象不同,因此,尽量将三种激励方式结合使用,既对当前项目、标段的管理效果起到管控、激励作用,也对合作伙伴的长期表现起到管控、激励作用。

4.激励时间设置原则

激励时间通常分为履约完成后/下次招标时和施工过程及时激励两种。对于现场管理团队和施工班组的激励采用施工过程及时激励,激励效果比较好。对于施工单位的激励设定在履约完成后/下次招标时,比较便于操作。

5.激励力度设置原则

→适度原则:在保证甲方成本的前提下,充分考虑施工单位的管理能力、生产能力以及为实现预期目标需要增加的投入。

→节约原则:尽量避免设置重复激励。
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小编:CIH中国学习中心